Wednesday, November 25, 2015

Nesluníčkové životní téma: Proč si asi nikdy nekoupíme byt

Ahoj všem!

nějaký ten den přemýšlím, jestli o tom napsat. Primární důvod je ten, že to asi nikoho nezajímá:D Jenže já už jsem fakt tak neskutečně naštvaná, že když už nic, aspoň se z toho sama vypíšu....a smazat to můžu vždycky:-)

Rádi bychom si pořídili vlastní bydlení. V našem věku nic neobvyklého. Bohužel se to ukazuje jako neskutečný a obrovský problém a celkem mě zajímá, jestli jsme fakt jenom smolaři nebo jestli je tohle standard a máme se radši poohlížet po nějaké zelené louce, na které si rozděláme stan. 



Byty v Brně jsou. I když teda drahé, ale nabídka určuje poptávku a pokud se to tak prodává, nezbývá než zatnout zuby a podřídit se. Než jsme začali hledat byt ke koupi, myslela jsem si, že máme v manželství nadprůměrné příjmy, a tak kde bydlí většina populace, s příjmy průměrnými a podprůměrnými, je mi trošku záhadou. Ale třeba je běžné dát půlku celkových příjmů domácnosti na splátku hypotéky, protože těm lidem prostě nic jinýho nezbyde. Já si pořád říkám, že bych ráda během toho splácení jela občas na dovolenou, koupila si něco na sebe, zaplatila dětem kroužky, co já vím.


Ale zpátky ke kameni úrazu. V Brně se 99% prodává přes realitky, které dávají lidem podepsat otřesné smlouvy, není jim to trapné, ještě z Vás udělají blbečka a inkasují desítky/stovky tisíc za to, že Vás vzali dvakrát na prohlídku. Následující scénář jsme zažili už přibližně 3x v různých obměnách.

Pokud se Vám následující řádky nechce číst, tak to pro Vás zkrátím. Realitka Vám předloží otřesnou smlouvu, o které víte, že je nevýhodná. Jenže pokud daný byt fakt chcete, nezbyde Vám nic jinýho, než to podepsat, protože je X dalších s prominutím ňoumů, kteří jsou ochotni na ty podmínky přistoupit.

Našli jsme byt, který se nám líbí. Jdeme na prohlídku, makléři jsou většinou příjemní, když řeknem, že bychom byt chtěli, vysvětlí nám postup, jehož součástí je zpravidla v různých obměnách rezervační smlouva a „záloha“. Většinou spolu s tím přijdou řeči o tom, že je tady ale spousta dalších zájemců, tak ať si pospíšíte a rychle těch 100, 150, 200 tisíc převedete, protože se může stát, že někdo jiný bude rychlejší. Oukej.

Při našem posledním vyhlídnutém bytě paní makléřce na rovinu říkám, že máme špatnou zkušenost z minula, že samozřejmě nechceme být prvoplánově podezíraví (jsme, musíme), ale že jako právník jsem možná na ty smlouvy trošku náročnější než normální klient.

Paní se dušuje, že oni jsou samozřejmě solidní (jako se dušují všichni, i ti nesolidní) a že jim smlouvy samozřejmě připravuje právník! Dobře, rádi se necháme překvapit. Naťuknu, že bychom rádi k rezervační smlouvě viděli aspoň zákaldní návrh smlouvy kupní.

„A to na co? To Vám bude k ničemu přece, tam nebude napsaný financování zatím, nic....“

"No tak třeba proto, že v tý rezervační smlouvě se zavazuju tu kupní smlouvu uzavřít. Když ta kupní smlouva bude napsaná pro mě nevýhodně, tak ji samozřejmě neuzavřu, tak je logický, že chci vědět, k čemu se zavazuju." (Když to vytočím do extrému, já se v rezervačce zavážu, že uzavřu kupní smlouvu a pak v té kupní smlouvě bude, že třeba má majitel na převod nemovitosti 2 roky. Budu to chtít uzavřít? Ne. Podle rezervační smlouvy je ale chyba na mé straně a zaplatím i tak provizi. Budu o 200 000 lehčí a stále bez bytu.) Pomíjím fakt, že člověku, co dělá 10 let makléře přijde divné, že po něm chce někdo k rezervačce i kupní smlouvu a při tom požadavku na něj kouká, jak kdyby po něm chtěl snést zlatý vejce.

Teď přichází ten pohled, za který bych nejradši všechny makléře vylískala:

Kouká na mě jak na blbečka (nesnáším, když na mě takhle někdo kouká, obzvlášť, když jsem v právu) a koktá něco o tom, že ale jejich smlouvy jsou solidní a že mi nemůže předložit kupní smlouvy když nezná podrobnosti a že to se připravuje až potom a blablablabla.... Jinými slovy mě jako člověka s právním vzděláním poučuje o tom, že jsem uplně pitomá a nic o tom nevím. Ale dobrý, tak ať to pošle a podívám se, třeba mě ty smlouvy překvapí a budou fakt napsaný normálně. Dáváme jí za příklad, že v žádném případě nepodepíšeme smlouvu kde je například uvedeno, že provize se platí za poskytnutí příležitosti k uzavření obchodu. Že to je takový typický trik a nechcem ho tam. "Ano, ano, samozřejmě, rozumím...."

Přijde smlouva. Co myslíte, že tam hned v prvním odstavci je? Přijde můj první výbuch smíchu. Pár věcí, na které si dát pozor, třeba se Vám to bude hodit. Tohle jsou reálné výtahy z rezervačky, která nám přišla k podpisu.

ü  Zprostředkovatel se zavazuje, že bude vyvíjet pro zájemce zprostředkovatelskou činnost ve smyslu ust. § 2445 občanského zákoníku, směřující k uspokojení požadavku zájemce na obstarání příležitosti pro zájemce k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní

Překlad: Zaplaťte 150 000 za to, že jsme Vás jako kupce spojili s prodejcem a předložili jsme Vám nějaké papíry bez ohledu na jejich výhodnost pro tu jakou stranu. Obstarání příležitosti je totiž taková pěkná kouzelná formulka, která prakticky garantuje realitce zaplacení provize, bez ohledu na to, jestli pak k té koupi skutečně dojde nebo ne. Obstarání uzavření kupní smlouvy vs. Obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy je rozdíl v jednom slově a stavem vašeho konta o desítky i stovky tisíc v případě toho, že vše nepůjde podle plánu.


ü  Obě strany se dohodly, že zájemce složí zprostředkovateli blokační zálohu ve výši (např.)150 000,- Kč jako projev vážného zájmu o koupi nemovitostí, a to na účet zprostředkovatele č....

Překlad: Ani tak překlad, jako fakt, že prostě z logiky věci by i peníze za zálohu měly jít do advokátní úschovy ne na účet realtice. Uložit a vyplatit v momentě, kdy budu zapsaná jako nový vlastník. Není mi prostě příjemné platit 150 000 někomu na účet a zbožně doufat, že v momentě, kdy náhodu k uzavření smlouvy nedojde, tak mi je jen tak vrátí, když hezky poprosím. Já přijdu o peníze a budu bez bydlení. Oni neriskují nic.

  ü V případě, že zprostředkovateli nevznikne nárok na provizi podle této smlouvy, zavazuje se zájemce zaplatit zprostředkovateli náhradu nákladů vynaložených na činnost podle této smlouvy, kterou si strany stanoví dohodou paušálně ve výši (provize, většinou 3-5% z kupní ceny...), a to v případě, že zájemce
a)       neuzavře za splnění podmínek uvedených v čl. II. a III. této smlouvy v tam uvedené lhůtě zprostředkovávanou smlouvu, k jejímuž uzavření zprostředkovatel obstaral příležitost,
b)       nezaplatí řádně a včas celou kupní cenu sjednanou ve zprostředkovávané smlouvě,
c)       uzavře zprostředkovávanou smlouvu na nemovitosti dle čl. II. odst. 2 této smlouvy sám či prostřednictvím třetí osoby v době účinnosti této smlouvy nebo do 12 (dvanácti) měsíců ode dne skončení této smlouvy.

Překlad: Jediný bod, který chápu, je bod c. Dobře, chtějí se bránit, že je neobejdete a neuzavřete si to mezi sebou rovnou sami. Bod b bych ještě jakž takž dokázala pochopit. V momentě, kdy ale dneska podepíšete rezervační smlouvu, za 14 dní Vás srazí auto a vy budete v nemocnici s vidinou vozíku, tak Vám už třeba tu hypotéku nikdo nedá a vy i tak budete muset tu provizi zaplatit. Ale ok, dá se.

Bod a., kámen úrazu. Zde se dostáváme k tomu, proč chcete vidět tu kupní smlouvu předem. Když Vám ta realitka předloží kupní smlouvu, můžete samozřejmě doufat v to, že jakékoli věci, co se Vám v ní nelíbí, změní. Ale už jste jim podepsali rezervačku a oni nemají důvod nic měnit. Oni svoje peníze dostanou, protože když se rozhodnete tu kupní smlouvu neuzavřít, je to Vás problém. Oni Vám tu „příležitost“ uzavřít (no a co že nevýhodnou, viz bod 1) smlouvu poskytli, tak vysolte 150 000 za to, že Vás vzal někdo 2x na prohlídku a vyplnil předpřipravenou smlouvu, kterou beztak dávají podepsat všem. Fakt jim pro každý prodej nedělá právník novou smlouvu. To je dobrá sazba ne? . Náhrada nákladů - 150 000 za (když hodně) tak 10 hodin práce. Fakt odpornej vtip.

Tři kritické body, které jsou ale bohužel standardem ve všech realitkách (malých, velkých, lokálních, celočeských...) s kterými jsme měli zatím čest a které mi jaksi dávají pocit, že koupit byt za normálních podmínek je nejspíš utopie.

Já chápu, že nikdo nedělá svoji práci zadarmo. Ale právní servis, kterým se ta realitka tak často ohání jako hlavní přidanou hodnotou, Vám udělá normální právník za 10-15-20 tisíc. To, že si pak vezmu jeden, dva dny dovolené na to, abych zašla přepsat energie a na katastr, za to prostě nebudu platit někomu desítky tisíc. A tak mě prostě se*e, že člověku (makléři), který nemá speciální znalosti a dle mého názoru ani schopnosti (vyvěsit inzerát, brát lidi na prohlídku a být u toho milá, na to se asi roky studovat nemusí) přeci není práce, která by měla být ohodnocena desítkami tisíc korun!?

Představte si to v restauraci. Přijdu do restaurace, objednám si, přijde mi jídlo, které po rozkrojení bude plesnivé. Tak to vrátím a odejdu. A ve dveřích mě zastaví číšník, ať mu dám 20% z ceny jídla, protože on mi přeci poskytl příležitost si to jídlo objednat a sníst!!:D Proč mám platit realitce i když ten obchod neklapne. Oni ho pak prodaj někomu jinýmu a zaplaceno stejně dostanou. Já zaplatím a byt mít nebudu.


Když to vezmu na konrétním příkladě, ať se to dobře počítá.

Budete kupovat byt za 3 miliony. Provize bude 5%, takže 150 000 (DPH je navrch, takže toto čistá provize)

-         Právní servis. Právník jim připraví smlouvy, do kterých pak jen vyplní podrobnosti dané nemovitosti/kupců/prodejců, je to prostě vzor, který se nedělá extra od prázdné stránky, ostatně je to i zbytečný. Když by za to chtěl právník 30 000, tak je to hodně, ale budiž, protože rozhodně to nebudou náklady při každém prodeji nemovitosti.
-         Vklad do katastru, nějaký poplatky třeba za opis a podobně, počítám 5000 Kč ( a to je fakt hodně!!:D)
-         115 000 zbývá a já se ptám za co? Když to rozhodím do nějaké sazby, tak dejme tomu 300 Kč/hod. (a opět, to je teda sazba hodná někoho s extra znalostmi a schopnostmi). Vychází nám, že daný makléř Vám tedy účtuje práci za 383 hodin!! Dobře. Má nějakou sekretářku, platí z toho nájem, co já vím ale jsem držgrešle, když tohle nechci platit???


Na závěr přidávám seznam věcí, které mě fakt vytáčí:

1.     Když mi makléř uraženě vysvětluje, že on je ale solidní a jestli mu nevěřím, jsem zlá. Myslíte si, že nesolidní makléř mi na moje pochyby řekne – ok, máte pravdu, jsem nesolidní?:D Mnohem milejší by mi bylo, kdyby ten makléř řekl „ Já chápu Vaše obavy, podvody v realitách se dějí“ a dál svým jednáním dokázal, že je solidní a ne o tom jen mluvil.
2.     Když člověku řeknu, že mám právní vzdělání a jemu není trapný mě poučovat, že chtít vidět kupní smlouvu už u rezervačky je teda blbost.
3.   Tvrdit mi, že nepoužívají předpřipravené smlouvy. Protože jasně, že to dělaj. A jestli ne, tak jsou sami blbí, protože ta smlouva je prostě z podstaty věci dost podobná a vyžaduje drobné úpravy. Rozhodně ne fungl novou smlouvu pro každou nemovitost.
4.  Že někomu není trapný mi poslat smlouvu o „poskytnutí příležitosti k uzavření kupní smlouvy“. Prostě mě vytáčí, že to vůbec zkoušej a není jim to trapný. Já nechci koupit příležitost, já chci koupit byt.
5.     Když po mě chce někdo náhradu nákladů ve výši provize.


A to je vlastně všechno. Mohla bych tu psát do aleluja, ale tohle je zjednodušeně a v kostce moje frustrace, protože začínám chápat, že buď se nechám natlačit do podpisu otřesné smlouvy a budu doufat, že koupě proběhne jak má, nebo přijdu o desítky/stovky tisíc a budu se roky tahat po soudech (které většinou straní „lidem“, ne realitkám).

A taky mě štve, že jsem evidentně byla blbá při volbě povolání, protože o stovkách tisíc za (maximálně desítky) hodin práce, o tom se mi může nechat jenom zdát.


K.